看房记（二）

上一次看房之后，我们都觉得很有意思，反正不着急买房，先看着也能学点知识。于是我们更认真地阅读送上门来的小广告，三周前看到市区附近有栋不错的公寓，就趁着周末直接杀过去想瞅瞅样板房。结果需要预约，想想也对，上一次因为几乎已经卖完了所以才没什么客人，可以直接去看。这次正赶上买卖期，对方没有多余人手接待我们，于是只是填了表预约了下一周的简单介绍后就回家了（因为复杂的介绍都满了，并且我们暂时没有真的想买房，复杂的介绍反而有负担）。

上周我们再次奔赴售楼部，这次如愿看到了样板房，90平米精装很不错——这个面积才像样嘛——我们心里默默嘀咕着。样板房打通了和室和大厅，配上巨大无比的阳台，终于摆脱了一般日本房子局促的感觉。斗胆问了价格，因为买不起所以没记住。期间我抓着青涩的接待小哥疯狂汲取在日购房知识，石页先生则在屋子里兜了一圈又一圈最终回到我身边小小声说了句「还没聊完呐」。看着快要被我“榨干”的小哥顿时心生怜悯，于是懂事地退下了。走的时候小哥根据我们的情况推荐说可以跟他们专业人士聊聊更具体的购房方法，免费且下周六刚好有空，我跟先生「确认过眼神」，点头同意。

所以（铺垫了两段终于讲到重点），今天我们如约第三次钻进售楼部，一位看起来挺靠谱的小哥成为了我们的咨询人。他确认了我们关心的问题后便开始认真地解说了起来。

贷款利率

外国人买房除非全款，否则都要向日本的银行贷款。要贷款就有条件制约，以前永住（即绿卡）是硬性条件，现在似乎只要满足在日本居住六年以上、在日本公司就职三年以上就能申请到贷款买房。但毫无疑问地，有永住申请会更顺利，通过率也更有保障。

日本的贷款利率有两种，分别是固定利率和变动利率。顾名思义，固定利率不会改变，变动利率则会半年调整一次。固定利率中最常见的就是フラット35，意为三十五年期限的贷款利率。一般来说如果以フラット35进行贷款，那么总的还款额在最初就能被计算出来。现在最新的フラット35利率为1.36%，也就是说如果贷款三千万日元，则除本金之外还需归还利息四十万八千日元。而变动利率虽然每半年调整一次，但还款时是以五年为单位。当前的变动利率约为2.5%，如果购买自住房则可享受利率优惠约1.9%，所以实质上变动利率为0.6%左右。这么看起来变动利率比固定利率低得多，但不论变动利率本身还是优惠都会随着时间推移，所以追求安全感的人会更喜欢固定利率，毕竟未来不可期。万一优惠收紧，汇率上调，那么就有可能需要归还比固定利率更多的利息。

其实我许久以前查过相关知识，当时我感觉看的几篇文章都偏向固定利率，所以我也带着这样的心情询问小哥日本人一般借哪种贷款。小哥答曰都有，但对于日本人来说固定利率贷款更容易通过，所以可能贷固定利率的人更多些。但是如果两种申请都通过了，大部分人都会选择变动利率，毕竟低很多。他说他自己也是贷的变动利率。

贷款额度

以我们现在的条件，单以石页先生一人之力最多可以向银行贷款三千八百万日元，但一般来说如果按照极限申请，即使审批通过，利率也不会太理想，所以建议贷款额最大不超过年收入的八倍。即便如此，贷款额度还跟利率息息相关，利率越高额度越大，所以如果以变动利率0.6%去借，大概连年收入的八倍都借不到。

另一方面，如果想要增加额度，最有效的办法就是增加年收入。以外国人为例，借固定利率的フラット35需要永住，如果夫妻双方都有永住，那么收入可以叠加使用。比如石页先生年收入四百万，我年收入一百万，我们都拿到永住以后，就能以五百万年收入的条件向银行贷款了。但神奇的是，变动利率可以不用永住，所以对于日本人来说更难的变动利率对于没有永住的外国人来说却是唯一的选择。（怎么有种吃亏是福的既视感。）

综上所述，贷款额度需要看的是：申请人的年收入——收入越高越有利；所在公司的规模——大规模的上市公司更有利；申请人的工龄——工龄越大越有利。

买房时机

东奥（不是冬奥也不是东澳）在即，虽说对房价本身没什么直接影响，但由于游客增多，宾馆业者便会和房地产开发商争抢土地，这会导致关东地区地价上升，从而影响到新楼盘的房价。而投资房产的投资者们看到关东地区上升空间不足便会将目光转投日本第二繁荣的关西地区，再加上有传言关西会开一个巨大的赌场，所以地价很有可能有所上扬，当资本流入后我等小散户就再也抢不起了。故而小哥推荐我们能早买还是早些买的好，况且还可以省租房费。

除开东京奥运会的影响，小哥透露说最近几年日本房价还是有小幅上涨的。比如五年前的新房要比现在的新房便宜，也因此转卖二手房变得容易得多，即使除去折旧费仍能高于当初的购入价，这也是他推荐市区内交通便捷地公寓的理由之一，如果未来需要换房，买个好出手的更聪明些。

再者，现在的贷款利率很低，因为这是安倍政策之一。如果换了个领导人到时候低汇率政策是否继续实行就很难说了。也因为这点，我对于是否以变动利率贷款而存疑。小哥说，比起东奥，国家政策对房价的影响更大，没想到买个房还要关心国家政策，心好累。

房子种类

我们一直在犹豫买独栋还是公寓，毕竟在中国住独栋的机会很少，之前又听说独栋跟公寓价格差不多，心想若真是如此不如买独栋。小哥对此作出了解答：独栋比公寓贵很多，因为地很贵。独栋也分成两种，一种是开发商建好后进行贩卖的，一种是跟开发商商量设计后建造的。毋庸置疑，前者便宜后者昂贵。前者确实有跟公寓差不多价格的，但并不推荐，因为便宜的独栋通常用料不够讲究，住不长久。而后者不仅自定义程度高，且都是大公司，还提供售后服务比如五年一次点检等，故而价格可想而知。而这仅是建房子的价钱，如果是外国人购房，还得先从买地开始。土地加建房，价格有可能飙到一亿日元。一般来说选择独栋的都是从父母那儿继承了土地，然后找开发商建房；要不就是在非常郊外的地方以便宜的价格拿下土地再建房。

另外，高层公寓几乎都是有抗震功能的钢筋混凝土建筑，而独栋一般都是木造的，因为为了一栋小房子用上钢筋性价比非常低。当然木造也有木造的好处，通风好，冬暖夏凉，但同时也要承受虫害威胁，且所有维护都必须自己承担。公寓每月需要上缴一两万日元的物业管理费，但有问题可以找物业解决，所以这块就是见仁见智了。

综合之后我们放下了对独栋的超出能力的期待，毕竟我更重视地段，独栋还是等老了以后归隐山田的时候再说吧。

其他东东

日本跟中国一样，公立学校是按照区域划分收学生的。但小哥说没必要为了学校而购买不称心的房子，比起那个，不如把钱花在私塾和兴趣班上，因为公立学校都差不多，而私立学校是有钱就能上的，不分区域。如果要考虑中文学校完全可以等生了孩子以后再决定，以他接触的中国客人的经验，很多人生前生后改了主意，所以孩子上什么学校变数太大，不值得太在意，还是以现在两个大人的情况来选择。当然，附近有没有学校、医疗设施是否齐全等这些大框架还是需要敲定的。

小哥还建议如果要买车，尽量先买房再买车，因为如果有车贷，房贷不好批，但是有房贷，车贷反而好批。

含泪总结

小哥看到我们在调查表上写曾经去看过一次房子，就问了是哪里，我们如实回答。他说那边其实算便宜的，看来当初富永没有骗我们呐。小哥说我们现在住的地方房价不算高也不算低，我们这片最贵的是再往北靠山的那块，也就是我们一直听到的传闻中的阪急电车沿线地段。被他这么一说我们倒是想起来现在这个公司宿舍的好地段，阪神、JR、阪急三线皆通；边上是幼儿园，对面是小学，附近还有全国有名的重点高中；周围各种超市、诊所；去神户市区15分钟、去大阪市区30分钟，可以说生活非常便捷了。大概也是因为这里，我才喜欢上了神户吧。

记得我在刚来日本第一次找房子的时候曾经写过找房子的标准，看了看发现现在也没变。看来「没吃过猪肉也见过猪跑」还是很有道理的，家里换了几次房子，住都住出经验了。再加上在日本的“颠沛流离”，我更加信任自己的选房标准了。

在咖啡店里我们拿出小哥给的公寓介绍，所有内装安利吃进了肚子，但是看到朝西的阳台便一秒否决了。也好，再多看几处房子多听几个小哥介绍会更有了解，做起选择来也更有底气，毕竟买房是件人生大事。